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LA RESPONSABILITÀ’ DEL CONDOMINIO IN CASO DI MALFUNZIONAMENTO DEGLI IMPIANTI CONDOMINIALI

Aggiornamento: 28 nov 2023

Dott. Stefano Paganotti

La questione che si pone può essere considerata di estrema attualità, soprattutto in seguito ai

numerosi malfunzionamenti degli impianti idrici ed elettrici sottoposti nell’ultimo periodo da mal

eseguiti lavori di efficientamento energetico realizzati attraversi i differenti bonus edilizi.

Il tutto può essere riassunto nel seguente quesito: entro quali limiti si estende la responsabilità del

condominio in caso di mal funzionamento degli impianti condominiali.

Sulla questio la Corte di Cassazione si è pronunciata recentemente attraverso l’Ordinanza n. 16608

del 5 luglio 2017.

Il tutto prende le mossa dalla seguente vicenda:

Tizio conveniva in giudizio di fronte al Tribunale di Palermo il Condominio X poiché in seguito a

lavori di ristrutturazione mal eseguiti dell’impianto elettrico condominiale, si erano verificati nella

sua unità immobiliare una serie di disagi quali momentanei black out o variazioni della tensione

elettrica, i quali avevano causato guasti agli elettrodomestici, per un danno quantificato in €

10.000,00.

Visto il danno subito Tizio chiedeva al condominio il risarcimento dei danni subiti nonché la messa

a norma dell’impianto elettrico.

Il Tribunale di Palermo accoglieva la domanda proposta da Tizio, condannando il Condominio a

risarcire i danni determinati nella somma di € 5.000,00 e ad eseguire i lavori di messa a norma

dell’impianto elettrico.

Successivamente il Condominio impugnava la sentenza dinnanzi la Corte d’Appello di Palermo, la

quale ribaltava la pronuncia di prime cure, sostenendo l’inesistenza di un qualsivoglia nesso

causale tra i danni subiti da Tizio ed il malfunzionamento dell’impianto elettrico condominiale.

Tizio impugna la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione la quale rigetta il ricorso

sulla base delle argomentazioni di seguito esposte.

La Suprema Corte sviluppa le sue argomentazioni sulla base di quanto disposto dall’art. 1117 c.c.

disciplinate le parti comuni nel condominio. Il c. 3 precisa come “siano di proprietà comune ... i

sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per ... l’energia elettrica”. Secondo la

Cassazione la norma delinea in maniera tranciante il limite che divide gli impianti elettrici rientranti

nelle proprietà esclusive dei singoli condomini e la parte di impianti di proprietà comune,

identificandoli nel “punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli immobili”,

ovverosia quella parte di impianto elettrico che entra nelle singole unità immobiliari costituenti il

condominio.

Come insegnano i Giudici di legittimità, questa distinzione è di carattere fondamentale dal punto di

vista giuridico, dal momento che dalla stessa si determinano i differenti soggetti su cui ricade la

responsabilità in caso di danni derivanti da malfunzionamento.


La Corte di Cassazione ha affermato testualmente come:

“una responsabilità del condominio per i danni cagionati dal cattivo funzionamento dell’impianto

elettrico si limita a quella parte di sistema che sia posto prima della diramazione negli

appartamenti, rimanendo i singoli condomini tenuti alla manutenzione degli impianti interni.

Va poi chiarito come il singolo condomino non sia titolare verso il singolo condomino di un diritto

di natura sinallagmatica al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere

esercitato mediante un azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento

corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun

partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 c.c. segg.”

Quanto affermato dagli Ermellini permette di afferma con granitica certezza come nel caso in cui il

danno derivi da un malfunzionamento della parte di impianto elettrico diramato all’interno della

singola unità immobiliare, la responsabilità ricadrà esclusivamente sul proprietario

dell’appartamento, il quale non potrà conseguentemente avanzare alcuna pretesa nei confronti del

condominio.

Con riferimento invece a quella parte di impianti non diramati nelle singole unità immobiliari, la

Suprema Corte non pone alcun automatismo tra danni derivanti dal loro malfunzionamento e

responsabilità del condominio.

La corte di legittimità afferma come il singolo condomino che subisce un danno a causa di difetti

della rete elettrica comune condominiale, potrà avanzare una pretesa risarcitoria nei confronti

dell’intero complesso condominiale, solo ed esclusivamente nel caso in cui lo stesso abbia attuato

una condotta di carattere omissivo, consistente nella colpevole omissione dello stesso nel

provvedere alla riparazione o all’adeguamento dell’impianto.

In caso contrario il singolo proprietario dell’appartamento non potrà pretendere alcuna forma di

ristoro da parte del condominio, in quanto il rapporto intercorrente tra di loro, argomenta la Corte,

non è fondato su un contratto, motivo per cui i singoli condomini non sono titolari di alcun diritto di

natura sinallagmatica verso il condomino, in quanto usufruiscono degli impianti comuni

condominiali non sulla base di un contratto, bensì sulla base del fatto che essi sono comproprietari

della rete di servizi comuni del condominio in base a quanto disposto dall’art. 1117 c.c.




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