RIPARAZIONE DEL LASTRICO SOLARE

La questione che si pone è la seguente: nel caso in cui sia necessario effettuare degli interventi su

un lastrico solare ad uso esclusivo di un solo condomino, come devono essere ripartite le spese dei

lavori.

La fattispecie è disciplinata dall’art. 1126 c.c. ai sensi del quale in caso di riparazione del lastrico

solare le spese dovranno essere ripartite come segue:

- 1/3 a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare;

- 2/3 a carico di tutti i condomini o di chi ne usufruisce in quanto svolge funzione di copertura

dell’immobile di sua proprietà.

Il dettato normativo pone due questioni di particolare rilevanza, entrambe chiarite dalla

giurisprudenza di merito e di legittimità.

La prima questione riguarda la sussistenza o meno da parte del condomino che ha l’uso esclusivo

della terrazza, di dover partecipare anche ai 2/3 dei costi dell’intervento in quanto condomino.

La sentenza n.11449 del 19.10.1992 della Corte di Cassazione ha risolto la questione sostenendo la

sussistenza di un obbligo di doppia contribuzione in capo al condomino che ha l’uso esclusivo del

lastrico solare, solo nel caso in cui la stessa struttura funga da copertura dell’unità abitativa di sua

competenza, cosa che può accadere, a titolo esemplificativo, in caso di appartamenti strutturati su

due piani.

La seconda questione, derivante dalla poca chiarezza della norma sul punto, è se alla spesa dei 2/3

debbano partecipare tutti i condomini oppure solo quelli le cui unità abitative sono coperte dal

lastrico solare.

Sulla questione si è di recente pronunciato il Tribunale di Napoli, il quale ha affermato, attraverso la sentenza n. 2205 del 01.03.2023, come i 2/3 dei costi gravino esclusivamente a carico dei soli

condomini le cui unità abitative sono coperte dal lastrico solare.

La pronuncia del tribunale partenopeo si pone perfettamente in linea con quanto disposto dalla

Suprema Corte con la sentenza n. 18045 del 28.08.2020, attraverso la quale gli Ermellini hanno

sottolineato come i condomini, le cui unità abitative non siano coperte dal lastrico solare, sono

esclusi dall’obbligo di partecipare alle spese per le opere di rifacimento e ristrutturazione dello

stesso.

Recente giurisprudenza ha previsto due casi in cui quanto disposto dall’art. 1 può essere derogato a

favore dei condomini che sono tenuti al pagamento dei 2/3 dell’opera:

1. Tribunale di Roma, sentenza n. 4327 del 26.02.2019: le spese relative al rifacimento della

parte sporgente del lastrico solare, ovverosia quella che non si pone a diretta copertura

dell’immobile, sono esclusivamente a carico di colui che ha l’uso esclusivo del lastrico

solare.

2. Tribunale di Catanzaro, sentenza n. 329 del 28.02.2023: i condomini tenuti al pagamento

dei 2/3 dei lavori necessari alla ristrutturazione del lastrico solare, non sono tenuti a

procedere al pagamento nel caso in cui i lavori si siano resi necessari a causa di danni

all’opera da imputare esclusivamente al singolo condomino che gode in maniera esclusiva

del lastrico solare.

Un ulteriore problema su cui la norma nulla dice in riferimento agli interventi di ristrutturazione del lastrico solare, riguarda le procedure da seguire prima di cominciare i lavori; in particolare ci si

domanda se una tale decisione possa essere presa attraverso una decisione che riguarda solo i

condomini che devono sostenere le spese, oppure debba essere interpellato l’intero condominio.

Sul punto la Corte di Cassazione, attraverso la sentenza n. 19779 del 09.08.2017, si è espressa in

maniera tranciante affermando come la decisione circa l’opportunità di effettuare interventi sul

lastrico solare debba essere assunta dall’assemblea condominiale, in quanto opera di manutenzione

straordinaria.

Quanto affermato dalla Suprema Corte ci permette di concludere analizzando un possibile caso di

contrasto che può insorgere tra locatore e conduttore, riguardante il soggetto su cui grava l’obbligo

di provvedere ad un 1/3 delle spese di manutenzione, oppure partecipare ai 2/3 delle stesse.

Dal momento che la Suprema Corte ha affermato che tale intervento costituisce un’opera di

straordinaria manutenzione, la stessa, in base a quanto disposto dall’art. 1621 c.c., sarà a carico del

locatore.

Dott. Stefano Paganotti

Studio Legale Caldana & Associati – Unioncasa Brescia